Đất ao có được xây nhà không?
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Đất ao là loại đất gì?
Đất ao là một loại hình đất khá phổ biến ở nước ta, đặc biệt là vùng nông thôn. Loại đất này phục vụ quá trình chăn nuôi, sản xuất của người dân. Tức trên phần đất này, cá nhân, tổ chức có thể sản xuất ra hoa lợi, lợi tức để phục vụ cuộc sống thường nhật. Loại đất này được quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013. Là loại đất cùng một thửa với diện tích đất có nhà ở /hay thuộc cùng một thửa đất đã có nhà ở trên đất. Một số đặc điểm nổi bật của loại đất vườn ao này như sau:
- Nằm cùng một thửa với diện tích đất ở;
- Diện tích đất vườn ao của hộ gia đình có thể được sử dụng với mục đích trồng cây hàng năm như ngô, khoai, sắn, đậu tương,… hoặc được sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy hải sản hoặc để trồng lúa hoặc trồng cây lâu năm;
- Đất vườn ao là loại đất có nguồn gốc là khai hoang hoặc được Nhà nước giao cùng với đất ở hoặc được nhận tặng cho, thừa kế;
- Không phải mọi trường hợp đất vườn, ao đều được Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất;
- Diện tích đất vườn ao không được công nhận là đất ở thì sẽ được công nhận với mục đích theo hiện trạng sử dụng/quyết định giao/hoặc theo quá trình lấn chiếm, quản lý, sử dụng;
- Diện tích đất vườn ao (ngoài diện tích đất được công nhận là đất ở) là loại đất có thời hạn sử dụng;
Đất ao có được xây nhà không?
Đất ao là khu đất trũng được hình thành do tự nhiên hoặc nhân tạo, có nước đọng lại tạo thành ao, nó có thể gắn liền với thửa đất ở hoặc đang có nhà trên đất hoặc đứng riêng biệt. Theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013, đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Mặt khác, khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Vì vậy, trường hợp đất ao sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản và không thuộc trường hợp được công nhận là đất ở thì được xác định là đất nông nghiệp. Khi đó, người dân không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất ao, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây nhà trên đất ao hiện nay là bao nhiêu?
Đất ao là phần diện tích đất nằm trong khuôn viên đất ở của hộ gia đình. Thông thường, chúng ta sẽ dễ dàng bắt gặp phần đất ao ở những hộ gia đình sinh sống trong vùng nông thôn. Tuy nhiên, xét dưới khía cạnh pháp lý thì nhiều người vẫn chưa nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến loại đất này. Việc xây dựng nhà ở trên đất ao (trường hợp không được công nhận là đất ở) được xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích như đã phân tích ở trên.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức phạt đối với hành vi tự ý xây nhà trên đất ao như sau:
Mức phạt đối với hành vi tự ý chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
(1) Chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
– Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
(2) Chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại (1).
Bên cạnh đó, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.
Để được xây nhà trên đất ao cần phải làm thủ tục gì?
Như đã phân tích, đất ao được xem là một trong những hình thức của đất nông nghiệp. Cũng giống các loại đất khác, đối với đất ao, muốn được xây nhà thì phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đấth. Để hợp pháp hóa việc xây nhà trên đất ao, trước tiên người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ;
+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư Bình Dương, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề … đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Mời bạn xem thêm:
- Dịch vụ đăng ký khai sinh khi không kết hôn tại Bình Dương
- Dịch vụ làm thủ tục tạm ngừng kinh doanh tại Bình Dương trọn gói
- Dịch vụ đổi tên căn cước công dân tại Bình Dương uy tín
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất ao có được xây nhà không?” . Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư Bình Dương với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Cách tính giá tiền sử dụng đất khi lên đất thổ cư Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Đất ao là những khu đất trũng sâu, có nước thường nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở. Các khu đất ao thường dùng để nuôi thủy hải sản hoặc dùng làm cảnh… Theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp.
Để xác định đất ao có phải đất ở không, người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin đó trên loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hầu hết đất ao là đất nuôi trồng thủy sản, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, chủ sở hữu sẽ không thể xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:
* Tiền sử dụng đất:
Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
